Расторжение договора аренды владельцем

Аренда квартир - это очень хороший бизнес. При условии, что вы знаете и понимаете правила, у вас есть хорошо структурированные соглашения с арендаторами, и, прежде всего, вы предусмотрительно выбираете своих арендаторов. К сожалению, аренда может оказаться очень плохим бизнесом. Если вы найдете мошенника, который знает закон и может его использовать. Потому что возможность расторжения договора аренды владельцем очень ограничена в польском законодательстве. В этой статье я расскажу, в каких случаях арендодатель (или владелец) может расторгнуть договор аренды и какие формальности должны быть обеспечены, чтобы расторжение договора было эффективным.

Правда состоит в том, что подавляющее большинство арендаторов - честные люди, которые платят вовремя и заботятся о арендуемой собственности как о своей.

К сожалению, есть исключения из каждого правила.

Правда в том, что закон в Польше не защищает арендодателей от нечестных арендаторов. Вы даже можете рискнуть заявлением о том, что нарушается право на собственность, в частности право свободно распоряжаться имуществом, в случае аренды квартиры на общих основаниях.

Больше всего меня удивляет тот факт, что некоторые инвесторы, занимающиеся арендой, не особенно заинтересованы в ознакомлении с этими правилами. Или у них есть подход - мягко говоря - очень случайный.

Все хорошо, пока вы не нажмете на мошенника. Только тогда вы начинаете копаться в Интернете, искать информацию в блогах и на юридических форумах. Спокойный подход к заключению договора аренды, отсутствие письменных соглашений или подписание договора, загруженного бесплатно из Интернета. Это вещи, которые могут отомстить.

Представьте себе такой случай - и это не история, высосанная из ваших пальцев - когда вы покупаете квартиру в аренду по кредиту, планируете погасить свои кредитные взносы из арендной платы. Вы счастливы, когда арендатор быстро найден, тем более вы не подтверждаете это, потому что важно, чтобы квартира заработала деньги для погашения кредита. Через некоторое время арендатор перестает платить вам регулярно, не оплачивает коммунальные услуги вовремя. Вы действительно не заботитесь об этой ситуации, потому что в договоре аренды (скачанном бесплатно из Интернета) у вас наконец есть записи, которые защитят вас от такой ситуации. Если арендатор не платит, вы сообщаете ему договор. Между тем, арендатор не собирается выезжать. И как вы скоро узнаете, его поведение наказывается законом. А записи в вашем договоре аренды не имеют значения, потому что арендатор защищен законом о защите арендаторов. Звучит неинтересно, верно?

Вот почему я подумал про себя, что нужно создать публикацию, которая соберет в одном месте набор лучших практик проката вместе с шаблонами необходимых документов. Пусть это будет моим вкладом в профессионализацию рынка аренды и поддержку прав собственности.

Правила аренды регулируются в двух правовых актах - в Гражданском кодексе и в Законе от 21 июня 2001 года о защите прав жильцов, жилищном фонде коммуны и внесении изменений в Гражданский кодекс. Знание этих положений рекомендуется всем, кто хочет профессионально арендовать.

Что касается возможности расторжения договора, арендатор и арендодатель, несмотря на их равное положение в договоре, который их связывает, не имеют права на одинаковые возможности расторгнуть обязательства, которые их связывают.

Прекращение аренды арендодателем ограничивается положениями Закона о защите прав арендаторов. Стремясь защитить права арендаторов от «плохих собственников», законодатель (на мой взгляд) довольно радикально нарушает наше право на свободно расположенные помещения. Каталог дел, по которым договор может быть расторгнут, закрыт. Все они указаны в ст. 11 закона.

Я буду обсуждать каждый из этих случаев сейчас.

Владелец может расторгнуть правоотношения, когда:

1. Арендатор использует помещение способом, не соответствующим договору

Несмотря на письменное предупреждение, арендатор по-прежнему использует помещение таким образом, который противоречит договору или противоречит его назначению.

Примером использования помещений, противоречащих цели, может служить арендатор, ведущий бизнес в помещениях, арендуемых для жилищных целей.

Важным элементом является тот факт, что арендатор был уведомлен в письменной форме заранее. Только в случае отсутствия реакции со стороны арендатора, можно уведомить его. Вы должны представить прекращение в письменном виде (под угрозой недействительности), не позднее, чем через месяц, в конце календарного месяца.

2. Арендатор допускает ущерб

Несмотря на письменное предупреждение, арендатор по-прежнему пренебрегает своими обязанностями, позволяя нанести ущерб, или уничтожает устройства, предназначенные для совместного использования жильцами.

В том случае, если арендатор, по причине его упущений в текущем ремонте или обслуживании, допускает повреждение помещений или повреждение общего имущества. Как и в первом примере, важно заранее уведомить арендатора в письменной форме. Только в случае отсутствия реакции ее можно прекратить, представив ее в письменном виде (под страхом недействительности), не позднее чем через месяц, в конце календарного месяца.

3. Арендатор ведет себя громоздко

Несмотря на письменное предупреждение, арендатор продолжает грубо или настойчиво идти против внутреннего заказа, что делает использование других помещений громоздким.

Так называемый тусовщик или просто энергичный арендатор. Если вы принимаете жалобы от соседей, они служат основанием для расторжения договора. Конечно, письменное предупреждение в первую очередь и только в случае дальнейших жалоб вы можете написать в письменном виде не позднее, чем за месяц, в конце календарного месяца.

4. Арендатор отстает от сборов

Когда арендатор не платит. В частности:

если по умолчанию не взимается арендная плата или другие платежи за использование помещения в течение по крайней мере трех полных периодов оплаты, несмотря на письменное уведомление о намерении разорвать правоотношения и назначить дополнительный месячный срок для оплаты просроченной и текущей дебиторской задолженности.

Если арендатор не оплачивает это с уведомлением, вы должны подождать три полных периода оплаты - чаще всего месяцы. Если у вас нет периодов оплаты, определенных по-разному, например, в неделях - что довольно редко, хотя это хорошее решение, если вы задолжали арендную плату. Только после трех полных периодов вы можете отправить арендатору уведомление о расторжении, установив месячный срок погашения. Вы отправляете уведомление в письменном виде не позднее, чем через месяц, в конце календарного месяца.

5. Арендатор сдает в аренду помещение без согласия собственника

Если арендатор арендовал, сдавал в субаренду или сдавал в свободное пользование помещение или его часть без необходимого письменного разрешения владельца

Если кто-то, кроме того, который был заключен в договоре, и его ближайшие родственники (жена, дети или родители) проживали в квартире без предварительного письменного согласия владельца, это является основанием для расторжения договора аренды. Уведомление должно быть подано в письменной форме не позднее, чем за месяц до конца календарного месяца.

6. Если здание, в котором находится недвижимость, требует сноса или ремонта

Если арендатор использует имущество, которое требует опорожнения из-за необходимости снести или отремонтировать здание

В то же время оговорка заключается в том, что, если того требует требуемый тип ремонта, арендатор обязан опустошить помещение и переехать за счет владельца в помещение, однако не более чем на год. После этой даты владелец обязан предоставить арендатору отремонтированные помещения в рамках существующих правоотношений. Арендная плата за замену, независимо от ее технического оснащения, не может быть выше арендной платы за существующие помещения.

Таким образом, владелец не только обязан предоставить заменяющее имущество, арендная плата которого не может превышать текущую, но и должно оплачиваться за счет стоимости переезда.

7. Если владелец или кто-либо из его ближайших родственников намерен жить в его помещении

Не позднее, чем через полгода , в конце календарного месяца владелец может расторгнуть правоотношения, если он намерен проживать в своем помещении, если арендатор имеет право собственности на помещение, где он может жить в таких условиях, как если бы он получил замену, или если владелец предоставляет ему замену недвижимости. В сменных помещениях сумма арендной платы и сборов, за исключением сборов, не зависящих от владельца, должна учитывать соотношение площади и оборудования сменных помещений к освобожденным помещениям.

Не позднее чем через три года , в конце календарного месяца, если вы не предоставите замену квартиры и арендатор не имеет права на такое место.

Если арендатор в день получения уведомления о расторжении превышает 75 лет и не имеет законного права на другое место, где он может проживать, или нет лиц, которые обязаны его содержать, прекращение вступает в силу только в момент смерти арендатора.

Если арендодатель расторг договор, указав в качестве причины жить в помещении, но не проживал в нем или перестал жить в нем до шести месяцев после окончания срока действия договора, Законодатель предусмотрел последствия этого. А именно, арендатор будет иметь право (по своему выбору) вернуться в помещение на существующих условиях или потребовать от собственника уплаты разницы в арендной плате и сборах, которые он платит в настоящее время, по отношению к тем, которые он заплатил в рамках срока юридического уведомления за один период. в год. Расходы по переезду арендатора в помещение несет собственник. Владелец также обязан оплатить арендатору установленный законом штраф в размере 15% от восстановительной стоимости помещения .

8. По другим важным причинам

Законодатель также допускает возможность расторжения договора аренды по другим важным причинам, которые он не предусмотрел в Законе. Статья 11 баллов 10

По важным причинам, отличным от указанных в пункте 2, владелец может подать иск о прекращении правовых отношений и приказать суду освободить помещение, если стороны не договорились об условиях и времени прекращения отношений.

Во-первых, владелец должен попытаться договориться с арендатором об условиях и сроках расторжения договора. Законодатель предполагает добрую волю и возможность сторон общаться. Только если эти попытки окажутся неэффективными, владелец может обратиться в суд с просьбой расторгнуть договор и приказать освободить помещение.

И на этом практически заканчивается каталог о возможности расторжения договора владельцем.

Собственные записи в договоре аренды

Частые ошибки, совершаемые арендодателями, представляют собой наивное убеждение в том, что они могут заключить практически все в договоре аренды, в частности, свои собственные условия, касающиеся расторжения договора, и возможность расторжения договора владельцем в даты, указанные в договоре, или без уведомления.

Конечно, газета примет все ... однако такие записи не будут применяться. Их значение будет иметь только психологическую ценность. Их соблюдение будет зависеть от доброй воли арендатора и его знания закона.

В соответствии с принципом свободы договора, выраженным в положениях Гражданского кодекса, стороны могут свободно урегулировать причины расторжения договора, но они могут не противоречить обязательным положениям закона.

Статья 353 Гражданского кодекса предполагает принцип свободы договора, однако сразу же оставляет за собой право на то, что содержание или цель созданных правовых отношений не могут противоречить его юрисдикции, уставу или принципам социального сосуществования. В противном случае ст. 58 ГК РФ, который предусматривает недействительность такого договора.

Поэтому, если записи вашего контракта не соответствуют действующему законодательству, они просто недействительны. Поэтому арендатор может отказаться от их соблюдения и в то же время будет иметь полную юридическую защиту.

Вы можете прочитать больше о безопасных договорах аренды в моей последней книге Как снять квартиру. Обязательно подпишитесь на мою рассылку, чтобы получать еще больше информации о безопасной аренде и инвестициях в недвижимость.

Похожие